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La demanda actual de espacios industriales en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) ha ido modificando las características que debe tener un inmueble enfocado a ciertos sectores. Esta tendencia seguirá de acuerdo a las necesidades del mercado emergente y dando cabida a nuevos corredores.

Así lo expresó Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, al dar a conocer el reporte de actividades del mercado industrial en la ZMVM, correspondiente al primer trimestre de 2023, elaborado por Diana Merino, analista de la división de Investigación de mercados de la firma.

En ese sentido, el reporte señala que la demanda continúa robusta llevando el inventario clase A, a los 11.5 millones de metros cuadrados, lo que representa un crecimiento anual de 6.2%. La nueva oferta para la ciudad supera los 170,000 metros cuadrados y se esperan más de 300,000 metros cuadrados para el final del año.

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Durante el primer trimestre del año, los corredores que mostraron mayor crecimiento en su inventario fueron Cuautitlán, Tepotzotlán, mientras los desarrolladores se encargan de expandir sus portafolios, creando un nuevo corredor industrial.

Se trata del corredor denominado Oriente, el cual alberga las zonas de Chalco, Los Reyes, Ixtapaluca y Ayotla. Cuenta con un inventario de poco más de 134,000 metros cuadrados, con una tasa de disponibilidad del 5.1 por ciento.

Actualmente cuenta con una superficie considerable de espacios en construcción (76,296 metros cuadrados), los cuales pertenecen a dos diferentes proyectos: uno ubicado en Los Reyes y la otra en Chalco, ambas denominadas con el uso de última milla.

“Para finales de año se espera un incremento del 6% en la demanda y entre los desarrolladores que están vigentes con nuevos proyectos para iniciar construcción, este año se encuentra Vesta que anunció una inversión de 133.4 millones en la zona de Punta Norte, junto al parque industrial San Martin Obispo, con el fin de responder las necesidades de los espacios enfocados a última milla”, señaló Merino.

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Añadió que los corredores que se benefician de estos nuevos proyectos son Tepotzotlán, Cuautitlán, Tultitlán, Oriente y Tlalnepantla y el precio de salida sube nuevamente.

En cuanto a la tasa de disponibilidad cerró en 1.2%, que significa poco más de 103,000 metros cuadrados. La constante demanda en el Valle de México mantiene a los indicadores en niveles bajos y para el cierre de este periodo, la absorción neta se observó moderada en relación a los trimestres anteriores, cerrando en 101,407 metros cuadrados. Estas operaciones pertenecen a empresas dedicadas al sector automotriz, logístico y distribución.

El término “última milla” o last mile surgió a partir de los
nuevos hábitos de consumo y las empresas implementaron
innovadores sistemas de tecnología debido al crecimiento del comercio electrónico, así lo recordó Merino.

“La expansión del sector logístico se ha visto favorecida debido al consumo electrónico, y en efecto, la búsqueda de espacios industriales con una ubicación privilegiada, con el objetivo principal de reducir los costos operativos y que sea más eficiente la última parte del proceso de entrega de un pedido hacia el cliente final, permitiendo a las empresas realizar envíos en menos de 60 minutos”, apuntó.

Por su parte, Juan Flores, director de la división de Investigación de mercados, afirmó que la relocalización de las empresas asiáticas ha hecho voltear con más intensidad a clientes y proveedores para buscar espacios en México, principalmente por la larga tradición comercial y para cubrir sus necesidades.

“Nosotros monitoreamos 24 mercados a nivel nacional y tengo 20 años en la industria y nunca he visto una ocupación del 98%. Se han roto todos los récords e inclusive la Ciudad de México que tiene un inventario de alrededor de 11.5 millones de metros cuadrados, ahora tenemos 1.2% de disponibilidad. Prácticamente se ha agotado el espacio para poderse ocupar”, subrayó Flores.